多銀行人士稱開發貸無松動 目前餘額占比遠低10%
接近央行人士昨日對表示，開發貸並沒有進一步松動的消息，坊勞工紓困貸款率利間房地產開發貸規模將突破貸款餘額10%限制的傳聞並不屬實。
近日，坊間傳聞：央行已經把開發貸授信總量的權限下放至商業銀行總行，商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度；央行對商業銀行的開發貸限額管理制度已有松動，以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款餘額的10%，而現在，各大銀行能夠自由地調節開發貸總量。
對此，上述接近央行人士予以否認。該人士稱，自9月30日央行、銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)以來，央行一直保持並延續該政策；除此之外，對於開發貸，央行無更多指導性意見。
多名銀行人士也向記者表示，自9月30日發佈《通知》以來，並未接到更多關於開發貸的新政。另外，此前並不存在10%的紅線，銀行開發貸的餘額占比亦遠低於10%。
開發貸規模不會超10%
對於各大商業銀行的開發貸規模，多名銀行人士向記者表示，目前開發貸平均規模僅占貸款餘額的5%至6%，不可能達到10%。
中國銀行國際金融研究所副所長宗良向本報表示："如果是貸款餘額的10%應該是7.8萬億，從沒達到過這個數，現在和將來也達不到。目前大約4萬億，占比約為5%。松動之後也不會超過10%。"
"沒有開發貸規模控制在10%這個說法，其實各傢銀行開發貸規模都不一樣，交行6%都不到。高一點的可能是8%左右。"交通銀行首席經濟學傢連平也向記者表示。
但連平認為，從當前情況來看，開發貸適當增加些是合理的。"今年事實上商業性住宅開發貸是比去年減少瞭很多，總量增加瞭1000多億，但40%投向瞭保障房，今年上半年投向商業地產就比去年少瞭。"
民生銀行金融市場部首席分析師李志強也認為，監管層不會就貸款規模做硬性規定。他對記者稱："給開發商貸款操作起來有阻力，風險都是銀行在承擔，監管層不太可能就貸款投向、占比作硬性規定，甚至不太可能有指導性意見。這和購房利率有很大區別的。各傢銀行具體執行還要有自己的方案，包括風控方面。"
近幾年，商業銀行在開發貸方面嚴格加以控制，銀行推行瞭開發貸名單制。
連平表示，大小開發商成千上萬，但能夠獲得貸款、可考慮投放名單裡，隻有300至400傢開發商，能夠獲得貸款的還是比較少。名單由各傢銀行自行制定，根據開發商財務和經營狀況進行評比篩選得出。"可獲得貸款情況方面，名單上的開發貸是考慮的，名單之外的則希望較小，根據開發項目逐一審批。"
實際上，在9月30日的《通知》裡，也並未具體涉及開發貸規模的政策。央行隻是稱繼續支持房地產開發企業的合理融資需求：銀行業金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。
對於商業銀行是否可以重新啟動新增開發貸款審批制度，宗良向記者表示，放松開發貸未來有可能發生，不過即使未來放松開發貸，也是《通知》的延續，開發貸也要保持相對流動性管理。"政策的初衷並不是讓房地產又把資金迅速吸走，還是希望房地產保持一個平穩發展，不過度下跌，但也不是全面火起來。中國房地產價格太高瞭。"
宗良認為，總體來講，放松以後，額度利率如何協調是問題關鍵。"政策穩定瞭市場預期，大跌可能性小，真正的需求可以行動瞭。政策本身還是有良性預期，開發貸包括個貸都會比原來要好。"
連平稱，《通知》政策總基調是要保持房地產平穩發展，不至於過度調整，滿足首套房需求或改善性需求，是保障民生的工程。連平表示："商業銀行會根據形勢變化、本行政策做一些調整。在開發貸方面，明年還是會保持一定規模的投放，開發商這方面投資增速明顯下降，明年某個時候差不多就是底部瞭。規模不一定有明顯縮小，現在的開發貸對不多的開發商投放，投資增速的回落並不意味著開發貸同步減少。"
風險過去瞭嗎？
某大行人士向記者表示，此前9月30日出的按揭貸款資產證券化的文件已在傳達和執行。因為目前的情況已經和去年完全不同，目前根本不缺少按揭貸款的額度，缺少的是業務，沒人來借房貸。
大戰略(中國)投資管理中心首席經濟學傢陸俊龍對此向記者表示，地產現在是趨勢性下行拐點，從總量來說，城鎮化和改善性住房將催生大量的剛需，根據統計局公開數據測算，全國商品房需求量大約800萬至900萬套，但這一數據已經遠遠低於目前的住房竣工量。
陸俊龍稱，具體看來，民間信貸指南信用貸款2013年全國住宅竣工量1100萬套，截至2013年末在建住宅5700萬套，兩者合計6800萬套。按照2013年銷售1300萬套估算，需要5年時間。這還沒有考慮二、三線城市已經創瞭歷史新高的現房庫存。按照2013年得峰值去化速度，現在哪怕不再新建房屋，則消化起來也還需要5年。
但也有銀行人士持不同看法，李志強認為基隆市青年創業貸款率條件，談房地產拐點是從人口角度，住房需求旺盛會有所下降，但市場改善部分的需求還是存在的。從央行監管層態度來看，放開限購實際上也是為瞭控制風險，可能還不是為瞭回歸市場化。目前最大風險是否過去還很難判斷。
連平向記者表示，地產下行拐點的說法有問題，不一定要全消化掉存量才有投資。根據前幾年情況，在庫存較高的時候，房價依然上漲。每一次調控實際都是釋放需求，當然庫存較高對於市場來說是有壓力的，影響到預期，但是也不要認為所有的庫存都是有效庫存，三、四線城市很多庫存是無效的，將來可能出現類似爛尾樓的情況。總量看似很大，但並不一定等總量消化完瞭市場才能走向平衡，一定程度的消化還要看需求的狀況，市場自然會平衡，關鍵看運行的周期。
連平表示，在這個政策框架下，給予靈活性，多元化資金來源，包括資產證劵化。將來貸款不再來源於一個渠道，可以通過資產證券化，還可以有新的資金進來。
央行在《通知》裡也提到多元化資金來源，增強金融機構個人住房貸款投放能力。央行稱，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
宗良向本報表示："MBS未來這一塊會成為重要的產品在市場裡發展起來。美國資產證券化發展到後期，個人收入條件較弱，後期的資產證券化發展孕育一定的風險。中國早期MBS產品質量是比較高的。"
李志強表示，MBS是盤活存量的一個方式。資產證券化產品對銀行來講，截至目前還是比較謹慎，量也不會特別大。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-14/08412943402.shtml
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