直播2015政策形勢預測與投資理財高峰論壇（1）
??1月16日，由廣州市總工會、廣州市房地產行業協會聯袂越秀地產舉辦的“2015政策形勢預測與投資理財高峰論壇”在珠江新城四季酒店一樓明珠宴會廳盛大舉行。
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??本次與會嘉賓陣容強大，易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻、中國知名財經作傢吳曉波、中國房地產業協會副秘書長王平、廣州市房地產行業協會秘書長許國碧、越秀地產集團副總經理朱晨、世聯行首席技術執行官黎振偉等專傢學者悉數到場。
??在國際經濟形勢動蕩，國內經濟進入溫和增長的“新常態”的特殊歷史背景下，如何全面準確理解中國經濟的新常態，也成為地產熱議的焦點。主辦方希望通過解讀2015年新經濟常態為房地產市場，尤其為廣州房地產的發展，找到提高行業整體競爭力的機遇，特此在歲末年初舉辦本次高峰論壇，為廣州房企出謀劃策，助推廣州經濟再創輝煌。
??活動時間：2015年1月16日9：00-11：30
??活動地點：廣州市珠江新城四季酒店一樓明珠宴會廳
??主辦：廣州市總工會、廣州市房地產行業協會
??承辦：越秀地產
??協辦：新浪樂居、房博士網
??——————以下為新浪樂居現場直播，按F5可獲取最新信息——————
??黎振偉：各位嘉賓大傢好，2015年已經開始。在新的一年，我們有很多新的思考，新的觀察。當然需要很多新的觀點來刺激我們。很榮幸我們今天來到瞭四季酒店，參加2015政策形勢預測與投資理財“談資論策·智見未來”論壇。
??首先，請允許我向大傢介紹今天出席論壇活動的領導和嘉賓，他們是：
??中國知名財經作傢吳曉波先生、易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻先生、中國房地產業協會副秘書長王平先生、中國房地產業協會經營管理委員會秘書長王惠敏先生、廣州市房地產行業協會秘書長許國碧先生、房博士集團董事長孫敏女士，歡迎你們！
??下面是會議的承辦方越秀地產副總經理朱晨先生，越秀地產副總經理鐘慧敏女士、廣州越秀地產廣州公司常務副總經理趙川先生、越秀地產廣州公司副總經理林志瀛先生。
??同時，還有廣州市總工會的各位領導嘉賓以及中大MBA老師們也出席瞭本次論壇，對您們的到來表示熱烈的歡迎。
??此外，全國60多傢主流媒體朋友們也來到我們論壇現場，我謹代表主辦方對你們的到來表示衷心的感謝！
??在前兩天，越秀地產董事會公佈瞭2014年全年業績。越秀地產以220.14億的成績完美的完成瞭全年的目標，是值得慶祝的。
??在市場波動，行業裂變的甲午年，越秀地產100%完成全年業績目標，同比上升50%，這得益於其優越的產品品質、和豐富的主題活動，為客戶創造更舒適的置業體驗。去年，我們看到越秀地產與平安好房聯手推出“好房貸”產品，為首次置業者提供人性化的貸款支付方式，還試水養老地產，動作頻頻，那麼2015年，越秀地產將帶給我們什麼驚喜，拭目以待。下面，讓我們有請越秀地產副總經理朱晨先生上臺致辭，大傢掌聲歡迎！
??朱晨：尊敬的各位來賓，各位媒體朋友們，大傢早上好！今天外面風和日麗，陽光明媚，確實是一個好日子，非常適合討論發財機會。今天在這裡舉辦2015政策形勢預測與投資理財高峰論壇。也非常榮幸邀請到瞭吳曉波先生、周忻先生、王平先生，還有許國碧先生，包括黎振偉先生，很多位領導和專傢大佬一起跟我們進行分享。非常感謝眾多專傢的光臨，我謹代表越秀地產感謝所有今天到來，支持我們、跟我們一起分享和交流的各位來賓和朋友，歡迎你們。
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??越秀地產副總經理朱晨
??我們將這次論壇定義為高峰論壇，其實是有幾個含義的。一方面，今天邀請到的嘉賓都是行業內的翹楚，都是行業內的高手。參加的來賓都是各行各業的高端人士。另一方面，論壇所在地是世界十大超高層的廣州金融中心，這是越秀地產的標志性建築，也是廣州市的標志性建築，同時也是集團的所在地。半個月前，大部分的朋友通過媒體參加和知道，我們在這裡剛剛舉辦瞭中國首個雲端集體婚禮，非常的熱鬧，非常的喜慶，非常有正能量，活動受到瞭央視在內等媒體的廣泛關註。
??今天在近覽珠江水，遠眺白雲山的，跟來賓談資論策是名副其實的高峰論壇。
??2014年房地產行業波動非常之大，調整是劇烈，競爭是激烈的，這種情況下，越秀地產全年累積完成的合同銷售是超過瞭220億元人民幣，同比上漲瞭50%。這樣的成績，增長率在行業內絕對是排在前茅的，而且是脫穎而出。得益於我們獨特的戰略平臺商業模式和隨行就市的模式，2014年加快項目的去庫存化，也舉辦瞭雲端婚禮，為客戶創造瞭舒適的體驗。精準的貸款模式，解決瞭客戶的資金難題。
??2015地年房地產市場受到宏觀政策放開和穩定消費的正面影響，土地的開發融資，房地產住房抵押貸款和開發貸款逐步的改善，整個中國經濟將邁入新常態的背景下，如何把握新一輪改革的紅利，房地產市場的政策何去何從，如何尋找城市化進程中的投資機會，這些都是大傢廣泛關註的焦點，也是今天論壇上希望跟大傢分享交流的一些觀點。
??今天各位嘉賓都是行業內的精英，具有豐富的理論功底和經驗，對於政策的判斷具有非常高的預見性，無論是對於行業的發展，對於企業的經營，還是對於在座各位來賓朋友和個人的理財都有非常高的指導價值。相信在今天上午的論壇當中，各位嘉賓的發言也必定會為我們帶來思想上的饕餮盛宴。
??最後預祝“談資論策·智見未來”高峰論壇圓滿成功，祝各位來賓和朋友，身體健康，萬事如意，謝謝大傢。
??論壇現場
??黎振偉：接下來是朱總的主題演講，他演講的主題是“新常態下的房地產市場”。
??朱晨：我先拋磚引玉，下面的環節由我跟大傢分享。我代表越秀地產，在新常態下，整個行業會有什麼樣的發展，房地產企業該怎麼做，以及關系到我們個人對於住宅市場，對於買不買房子這件事情該怎麼去想。
??我隻能說是拋磚引玉，一定把最精彩的內容留到後面的嘉賓，作為壓軸戲，我在前面給大傢熱身。
??2014年新常態大傢掛在嘴上，很多朋友說房地產行業也進入瞭新常態。說實話對於房地產行業進入新常態的提法，我個人不是太認同。我認為不叫新常態，就是一個常態，就是房地產行業終於開始正常瞭。在過去的若幹年中，無論是供求關系的失衡，導致房地產行業一夜爆富的情況，或者是政府過多的幹預，使得房地產行業出現扭曲這些都是不正常的，今天供求關系趨於合理，政府閑不住的手縮回去，市場交給行業，這才是正常的。真正的行業，關鍵是供和求關系，才決定瞭行業的發展。
??我們不必要在這個時間過多的想，政府是否會出更多的辣招，如房產稅等等，我們真正要關註的就是供求關系。
??從房地產行業來說，GDP和房地產行業是高度正相關的。尤其是中國經濟處於調整和下滑的趨勢當中，短時間之內，中國還沒有找到另外一個經濟來源，填補房地產，延緩下滑趨勢的時候，房地產行業還是最核心的支柱之一。房地產行業的位置，在相當時間內是不可替代的。同時我們看到房地產行業是周期性的行業，經濟體越大，房地產行業的周期就越長。有一個統計分析，美國的平均周期是17年，日本是8.3年，中國大的周期是18年，往上9年，往下9年，今天我們是處於往上9年見頂開始平緩下滑的9年，後面的9年，不像以前的日子好過。中國在過去過多的政府幹預和調控，使得這個行業出現瞭大周期和小周期。3年可能是一個小周期，扭曲瞭一些市場規律，但是大的行業和大的趨勢是不會發生變化，這是自然的規律，也是經濟的規律。
??說到底，房地產中的房子是給人用的，真正的供給關系就是人，如果將人的事情摸透，基本上行業到底什麼時候會往上走，什麼時候往下走，我們心理就有數瞭。
??現在大傢看到的是國傢統計局的資料，從2006年開始，中國人口的自然增長率低於死亡率。預計到2016年就是明年前後開始出現人口的負增長，這樣的話，房地產行業到2016年需求來說，會達到封頂峰，並不是過瞭頂峰就沒有需求瞭，而是進入下滑期。估計2020年人口紅利消失，人口轉入中低速增長。從中國育齡人口來說，24歲到29歲，這是高峰期，在2015年會達到頂峰之後縮減，2015年是一個門檻和風水線，育齡人口全面的下滑，新生人口萎縮，導致房地產行業進入供求的逆轉。從適婚的年齡來說，2016年達到頂峰，2025年同樣會出現轉折點，因此2025年之前，這個行業還是可以的。
??除瞭人口的變化之外，還有人口的流動，不僅僅是中國，因為配套、教育資源、醫療資源，因為人的發展機會都是往超大城市流動。北上廣深的流動人口和常住人口之比已經超過瞭1：1，流動人口的比例是非常之大的，而且繼續增大。隨著國傢在交通方面投入大量的資源建高鐵，建高速公路，建輕軌等等，雖然說有一部分的初衷是為瞭分流超大城市。反而造成另外一個效果，超大城市周圍城市的人口反而往中間聚集，人不但沒有分出去，或者說是有質量、有高消費能力的人沒有分出去，反而是往超大城市聚集得更多。尤其是北上廣深等一線城市，或者是1.5線城市帶來更多的財富聚集效應。對這些城市的房地產市場會有向上的拉動作用。
??北上廣深的情況2個人爭一套房屋，所以這些城市的房屋價格掉不下去。中國的老齡化也會很快到達，2015年進入老齡化社會，2025年會達到深度的階段，當然這跟中國的計劃生育是密不可分的。中國人的傳統觀念中，入住養老機構的比率非常低，隻有3%，除非迫不得已，都不會去養老院。76%是流動人口，遷移人口中將傢鄉的父母接到身邊贍養。包括我自己也是這樣的，我將傢裡的老人接到廣州，跟我一起生活。都會給一線大型城市帶來更多旺盛的需求。
??當然還有中國的城鎮化，到2025年才進入城鎮化階段，達到70%。這一時間內，都有非常大的需求，從這些人或者是社會進程來說，包括GDP的進程來說，房地產行業無論是黃金十年還是白銀十年，我認為有一個觀點取得瞭共識，後面的十年，房地產行業還是可為的，爆發式的增長是不應該有的，這違反自然規律，已經過瞭這一時期，還是處於穩定增長和調整的時期。等到2025年之後，10年後，市場會面臨比較大的壓力。話說回來，大傢在這裡討論發展的機會，討論投資理財的時候，我們討論的是三至五年的事情。
??對房地產行業來說，有一個非常開心的事情，這一屆政府是非常睿智的，將閑不住的手逐漸的交給市場看不見的手。無論是貨幣政策、土地政策，對房地產行業來說，都是非常健康的形勢。前一屆政府對房各銀行房貸利率比較2016信貸年息地產行業可以說是“過街老鼠”，雖然比較活躍，還是已經被妖魔化瞭。房地產行業對中國的經濟，還是民生都有極大的正面作用。如果將這件事情交給市場引導，交給市場調整，事實上對於行業健康的發展，是非常有利的。行業的健康發展，意味著所有的老百姓，所有的人民可以從中獲得正常的收益，而不是一小撮人，通過不正當的行為獲得暴富。
??這種情況下，作為房地產企業應該如何做？我簡單的跟大傢分享心得體會，我提出瞭一些做法，多渠道融資，收縮一、二線，營銷模式創新，結構轉變，這些是操作層面的內容，這裡不詳細的展開。
??我本人在越秀地產是分管戰略運營的，經常跟我的同事們探討這個話題：房地產企業或者是越秀地產以後發展的機會在哪裡？作為房企，我們應該何去何從？台東縣貸款利息計算
??去年也是在跟同行、跟媒體交流的場合上，我提出的觀點是房地產企業的昨天、今天、明天，昨天是靠資源取勝，今天是靠能力取勝，明天靠的是模式取勝。後來我跟同事們在這個題目上討論和分析。所有的房地產企業都在談轉型，升級、優化、調整，談自己的商業模式，做各種各樣的模式和試點，想去突圍和突破，是否可以找出共性。找到房地產行業總體的商業模式，可能是一個框架，但是不同的企業，因為自身的資源不同，自身能力的不同，自身結構的不同，可能在這一模式中更加的有側重點。
??我們初步的提出一個想法，行業模式的想法。這一想法是金字塔，分三層。最下面一層是今天所有房地產企業的重點和利潤的來源。基於快周轉的房地產的開發、快周轉中，大傢想方設法縮短開發的周期，控制成本和拉高售價，打品牌，做各種各樣的事情，這是拿地和蓋房子為主，今天是核心的部分，未來的三至五年當中，會在大部分的房企業務中占得比例很大。這一塊隨著行業的競爭越來越激烈，隻是簡單的想控制成本，縮短開發周期，隻是一個及格線，如果這一門檻都無法跨越，就很難發展。第一降低土地的價格，第二提升土地的價值，而不是簡單的縮短開發周期，希望讓自己活下去，但是不能讓自己活得更好。無論是降低土地的價格，還是提升土地的價值，裡面有很多可以操作的內容，因為時間的關系，不能跟大傢一一的分享。中國特殊的時期，降低價格，提升價值，這是房企最有可作為彈性的空間部分，這是金字塔最下面的一層，這些房企還是傳統意義的開發商。
??第二層，我們稱之為運營層。當然大傢都知道，有商業的運營，就象廣州國金中心，還有新的業態，包括產業園，或者說是旅遊地產、養老地產，未來還會有互聯網地產等等。在運營層面，我不是為瞭運營後，簡單的賣掉。通過運營獲得穩定可靠的收益，豐厚的現金流。隨著行業越來越成熟，競爭越來越激烈。金字塔最下面一層所能得到的收益是越來越小，一個房企要想獲得滋潤，中間一層要做強做大。
??第三層是最難的，就是資本層。玩資本、玩經營，將企業的資金運營到極致，打造各種各樣的資本平臺，跟資本市場充分的接軌，搞多幾個上市公司，幾個上市公司之間倒來倒去，就象李嘉誠做的長實和長和的重組。
??房企在哪一層最有資源就會經營得比較好。越秀無論自身的能力還是資源的積累，這三層都有可能。本來想再聊聊合夥人的事情，時間關系，隻能說一句。萬科發起的合夥人的事情，就會改變整個行業，越秀也在跟進，做越秀的合夥人計劃，希望這是未來新的經營模式。
??到底我們個人應該做什麼，講瞭中國的事情，講瞭房企的事情。我們所在的廣州，我們個人該不該買房，房價會不會上漲，該在什麼地方買房屋。這裡要說一件事情，房地產天生就是投資品，無論在前兩年，政府怎麼將房地產給妖魔化，這就是投資品，不應該是投機品，之前無論是政府還是很多的消費者將投資和投機混在一起，投資是需要學習和研究的，投資是真正有研究能力或者是有資源的人，可以從中獲得收益。作為投資品在廣州應該怎麼做？
??投資關心的是是否可以保值增值，看的還是供求關系。隻要有供求關系，供大與求就會跌，供少於求就會漲。如果有自住的需求，就要投資。很多年輕的朋友，經濟實力還沒有上來，希望買得便宜一些。在廣州供應量相對比較大，供求關系平衡的地方，蘿崗、金沙洲、番禺，確實是可以買到不錯的產品。因為供求關系平衡，價格是不高的。剛才談到廣州這種超大型城市，隻會往上走，現在是好的機會，供求關系平衡的地方，希望房屋比較快的上漲，也不太現實，會穩定相當長的時間。
??對於供小於求或者是資源稀缺的地方，投資屬性相對稀缺。我個人喜歡大學城，因為大學城沒有土地再供應，就這麼多的房屋，資源是非常有優勢的。大學城價格被低估，價值也被低估。
??因為時間的關系，不能將太多的內容跟大傢分享，如果各位有興趣的話，我們可以深度的往下聊。我個人的觀點是，首先全國的房地產市場在後面的有可為，廣州作為超大型城市，即使短期有波動，長期是往上看的。如果考慮到個人的投資理財，要學會分析和研究，要看基本面，看產品、品質、品牌和開發商，還有未來。不要聽別人講兩句話，就盲目的跟進。
??各個房企賣房屋的時候，先會搞內部員工認購，下次買房屋的時候，可以問問越秀地產廣州公司的同事，新推出的產品內部員工認購是否熱，如果很熱的話，一定錯不瞭，有時間再匯報和交流，謝謝大傢。
??黎振偉：謝謝朱總，作為房地產企業，他們分析市場，已經不是看今天的樓價，明天的樓價。而是從過去的三十年，從中國的各種經濟因素剖析他們如何進入市場購房投資者也要像他們學習。我關註到幾個企業的變化，多渠道投資，收縮一、二線城市，營的轉變，結構轉型，這將是越秀未來產品中所體現的，區域城市所體現的。還有一點，越秀有自己的利潤，定得非常的精確，就是10%到12%。暴利的行業將轉變瞭，因此投資者要思考，開發商要轉變瞭，您也要轉變瞭。
??今天論壇很有特點，我們在今天上午中，我們要講宏觀，講大勢變化還要講中觀和企業，投資者要講宏觀、中觀、微觀。我們是北上廣深的城市，很有特點。下面的嘉賓是上海，企業是面向世界的，他就是易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻，他獲得中國營銷領域特殊貢獻獎，中國代理行業十大貢獻人物。2007年8月8日易居中國成功敲響瞭紐約股市的開市鐘聲，成為中國輕資產的概念股，成為中國房地產的整合者和領導者，他的企業是最具創新力，整合力也是富有變化的，有請周忻先生為我們演講，演講題目是再談市場之變，行業之變和企業之變。
??周忻：大傢都作講新常態，第一個問題，房地產有新常態嗎？現在在中國，如果談房地產的新常態，什麼是房地產的新常態，我的論點是如果房地產有新常態，新常態就真不值錢瞭。
??信貸雲林斗南信貸易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻
??大傢現在將所有的東西都歸集到新常態中，但是房地產現在充滿著不確定性，現在你看到所有的東西，或者是所有過去的經驗，或者是中國房地產未來到底是什麼樣的狀態，我想很多人都在想，很多人都不知道。據說某一個大房地產品牌公司，要將它的商標改瞭，連商標都不是新常態瞭，還有什麼是新常態。我想說，現在中國的房地產行業是處在一個非常亂的時期，不能說是亂象叢生，至少是變化非常多的時期。
??剛才來的時候有人問我，演講的題目是什麼？去年我聽到新常態這個名字的時候，我跟鬱亮在一次論壇上進行瞭交流，我就講瞭市場之變，行業之變和企業職變，今天再談市場之變，行業之變和企業之變。
??第二個問題，今天中國人有錢，會幹什麼？
??這個問題在很多年前我就講瞭，大概一、二十年前。中國人對住是非常渴望的民族，中國人對自己擁有一片天是非常重要的訴求和希望。如果問一個民工，你賺錢幹什麼，他說賺錢是為瞭回去農村蓋房屋，這個問題我講瞭十幾年。今天問大傢，如果有錢，此時此刻，你們有什麼考慮。原來一定是買房屋排在第一位的，今天大傢幹什麼？大傢相信一個問題，中國A股有一輪爆發性的增長，這兩天菜市場的老太太，買菜之後，第一時間去股票交易所。大傢第一個感覺是，買股票賺錢。
??第二就是海外置業，去年有多少資金到海外置業。
??第三，固定資產或者是其他渠道的投資，這是目前的狀態，跟我們過去將買房屋作為第一要素的時期不一樣瞭。朱總講得非常多，大的宏觀政策對房地產是有利的，不要忘記瞭，消費者的心態也在發生著變化。有誰知道一個問題，股市裡面的錢會迅速的撤出來進入房地產，沒有人知道。因此房地產市場沒有新常態，沒有。
??值得大傢註意的重要問題，政策面不錯。但是需求面也在發生變化，從大的宏觀角度，今年的變化角度來說，去年這個時候，大傢是很樂觀的。因為前年市場很好，但是去年這個時候，大傢都急著將指標提得高高的，我不知道越秀去年的指標是否完成，沒有完成是常態。
??黎振偉：完成瞭。
??周忻：完成瞭是非常態，可能去年年底國有企業的指標定低瞭，很多企業的指標沒有完成，因為前年很好，所以就加指標，去年過瞭春節後，中國房地產市場做營銷的人士天天無法入睡，突然發現買房的人都沒有瞭。所有人都認為絕望的時候，9月30日什麼事情都沒有做，很多城市取消瞭限購都沒有拉動房地產市場，一個小小的限貸政策，成為分水嶺，將四季度做得非常好。
??今年很多人又做市場的預測，大傢都認為政策面沒有問題。我想說，今年中國房地產市場是充滿著變化的，不要太樂觀。昨天來這裡的時候，有一位老大跟我們說，我們要漲價。我說，如果你問我，謹慎一點為好。剛才朱總講瞭北上廣深，或者是四個大城市，對未來是絕對看好的，這一點我是不反對的。2015年在座的各位是房企的話，建議你們先謹慎一點。還是現金為王，多拿一點錢在手上。在一、二季度還是平穩為主，因為這個市場不是常態，不知道明天會發生什麼，不知道明天會出現怎樣的狀態，不知道明天是怎樣的情況。市場在變，我們要樂觀。但是我們在戰術上，一定要考慮謹慎，謹慎，再謹慎！這是我今年年初第一次講房地產市場，因為我很少講房地產。
??第二，行業之變。
??現在是房地產企業最好玩的時候，每一傢房地產企業，都在思考著變化。以前中國公司內部有一句話，唯一不變的就是變。易居中國上市後，每年都在改變，實際上從2000年開始，我們一直不斷的變化。大傢將易居中國看成是很有意思的公司，認為我們會折騰，我們折騰出很多的東西。但是到瞭去年我們講行業之變的時候，所有的公司都在研究中國房地產行業的何去何從，因為房地產行業已經開發瞭二十多年，很多大的開發商討論一個問題。當廣州市塌掉到現在的1/10的時候，房地產開發商應該幹什麼，房地產服務商應該幹什麼？我們在座的從事造房子和賣房子的專業人員，我們應該幹什麼？這是很多公司考慮的問題，去年我還是講萬科，萬科三十年。萬科提出一個概念，三十年之前，我們圍繞一個字“房”，從今天開始，將品牌改為“房鄰”，標志性的企業，想到標志性的動作，意味著房地產企業發生瞭變化。
??我們是服務性的行業，黎總是非常清楚的。去年是亂象叢生，什麼多多，什麼寶寶等等公司，都在發生變化。首先，我認為，不變是不可能的。整個行業隻有亂，最後才可以“治”，裡面有各種亂的方法，這裡不展開瞭。
??服務行業也在發生變化，更重要的是，基於互聯網的這隻手，讓我們感覺到很多的變化。去年，有一天我去碧桂園。莫君請我吃飯，楊國強知道我來瞭，沖到吃飯的地方。拉著我的手說，周總，幫幫我們，我們是農民，馬雲都上市瞭，一定要用互聯網幫我們買房子。當時王合群在的，因為有瞭互聯網，因為馬雲上市，京東上市，讓所有的企業傢都亢奮。如果微信上轉瞭公司的內容，看到都是企業的文章，就會變得非常的亢奮。見到大傢的時候，會告訴大傢，我已經是互聯網公司，對不對，我不知道，大傢進行論證。
??互聯網時代，是不是做房子的會被互聯網幹掉。這也是行業應該思考的變化？
??未完，更多直播內容請點擊：
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/09305961665493827109402.shtml
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