30歲買樓當包租公臨退休難回本
10年前一名30歲的投資者如果有眼光，買房出租當"包租公"、"包租婆"的話，那麼四十出頭就已經可以回本。不過，在房價連年攀升的今天，即使租金價格也在水漲船高，然而廣州的租金回報率卻跌破一年期存款利率(2013年租金回報率為2.9%，而一年期存款年利率為3%)。假使30歲買樓出租，以目前的租金水平計算，即使無間斷地出租，到60歲退休瞭也難回本！
廣州傳統的節後租房高峰就將來臨，記者盤點整理廣州樓市住宅租金數據發現，十多年來，二手住宅均價已經翻瞭遠遠超過兩番，但是全市租金水平卻隻翻瞭一番。
他們關註租金回報率
貸款買房者：出租回報率太低可能影響到持有能力。
舊樓購買者：樓齡較長的舊樓由於價格上漲空間較小，購房者會重點考慮出租回報率。
他們不關註租金回報率
新房或次新房購房者：新房或次新房的價格上漲空間較大，因此出租回報率對價值的影響可能相對較小。
租金回報率低難投機？
房價上漲或帶來溢價
近年，廣州樓價不斷飆升，行情水漲船高，相比租金回報，大多數投資者更看中樓價上漲帶來的利潤，有的以長遠升值為目標，有的試圖抓住短炒空間紛紛進入房地產市場。雖然租金回報率也是投資回報的一部分，但是由於樓價上漲幅度較大，租金回報率在不少投資者眼中重要性逐步下降。從中介數據可以看到，廣州住宅租金回報率在短短10年時間內經歷瞭快速下探的過程，租金回本所需的理論時間也不斷延長，卻依然無礙樓價上漲。
業內人士分析，雖然對於不同的投資者及不同的物業，在衡量投機價值時，出租回報率的重要性可能有所不同，但是出租回報率都不可忽略；特別是對於貸款買房的投資客來說，出租回報率太低可能影響到自己的持有能力。另外，對於不同類型的物業，出租回報率的重要性也有所不同。比如樓齡較長的舊樓由於價格上漲空間較小，因此投資者在衡量投資價值時要重點考慮出租回報率；而新房或次新房的價格上漲空間較大，因此出租回報率對價值的影響可能相對較小。
滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，受目前樓市新政大環境制約的影響，買傢購入住宅類物業在短期內轉售獲利的成功率明顯下降，以出租的租金抵償購房成本雖然是相當花費時間的做法，但能有效抵抗政策的沖擊，小業主隻要一直持有物業到政策適度放松的年份，便可獲得更多溢價出售的機會。不過值得留意的是，除瞭2012、2013年共計13萬套網簽一手住宅未交付使用外，早幾年陸續交付台中七期重劃區貸款全省皆可處理使用的住宅單位中，至少有6至7萬套單位流入租賃市場，這類次新房物業將會直接沖擊其他樓齡較長的物業的租金。故即使整個市場的平均租金處於逐年上升態勢，但樓齡超過20年的舊式物業，其租金將有可能出現高位回落。
"今年區域內一手新樓的供應不少，對市場有所沖擊，周邊一些城中村也利用宅基地興建高層住宅供應租賃市場。"中原地推薦宜蘭支票貼現信貸年息產白雲區營業經理李志軍預期，白雲新城一帶今年的住宅租金料將相對平穩。
區域租金： 天河、海珠、番禺租金漲得兇
自2010年急用現金該怎辦@我想知道銀行貸款利率計算哪家成功率最高?亞運會之後，廣州的年租金漲幅就持續保持在約10%左右的水平。廣州市國土房管局租賃管理所對近年來租金上漲的原因作過分析，一方面是因為後亞運時期廣州良好的城市環境的推動作用，以及"城中村"改造打破瞭局部地區住宅租賃市場的供求平衡，形成租賃房源供不應求。其次是由於中心城區房租較高，周邊區域房租較低，隨著周邊區域交通條件的改善(如地鐵開通)，致使許多人群租房時更傾向於選擇外圍區域，提高瞭城市周邊區域的房租。同時周邊區域房租基數較小，周邊區域稍小的房租提升必然帶來較大租金指數的提高。此外，調控政策近年來持續出臺，部分剛需一族總會有一段時間持觀望態度，推遲購房計劃轉為租房，客觀上也助推租金上漲。
業內人士認為，2013年廣州住宅租賃市場總體保持需求旺盛、租金較大幅度上漲的態勢。租賃需求長期保持旺盛，反映瞭廣州真實居住需求仍十分龐大。租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經濟平穩發展、城市建設提速、城市價值和城市吸引力不斷提升的真實體現。
分析近兩年來廣州主要住宅租賃板塊的租賃走勢可以發現，租金漲幅排名前十的各板塊中(粵墾板塊，棠下板塊，沙河板塊，新港西板塊，廣州大道南、南洲板塊，江南大道板塊，大石、洛溪板塊，市橋、沙灣板塊，鐘村、南村板塊，羅沖圍、西槎板塊)，天河、海珠、番禺各有三個板塊位居其中，另一個板塊位於白雲區，顯示廣州東部和南部的住宅租金整體漲幅更大。
"前兩年1800元的租金水平可以有七八套房源。"中原地產海珠區高級營業經理王健武告訴記者，近年來海珠區除瞭吸引在客村產業園上班的租客外，隨著配套設施的逐步完善，也吸引到不少在體育西一帶上班的白領階層，近兩年平均每年兩房單位都要加租200元左右。而板塊內的租客普遍在30歲以下，不少都是打算入市購房的，不過在"穗六條"出臺後，其社保繳交年限未夠三年，無奈隻能選擇轉買為租，加劇瞭租賃盤源的緊張。
合富置業光大翠榕分行主管譚湘文也坦言，近年來租客由"河北"往"河南"轉移的傾向比較明顯，像不少在十三行、南方大廈工作的人員，開始選擇在光大花園租房，主要是海珠區的租賃市場不乏小區較大、交通環境較好的盤源，性價比不低。
投資分析： 30平方米以下戶型回報率高
合富置業市場經理梁燕明表示，相對來說，入市門檻相對較低的小戶型單位，租金回報率高於市場整體水平的同時，往往也會比入市門檻高的大戶型單位要理想，因此，不少長線投資者仍是將投資的重點鎖定在小戶型單位上。去年，面積在30平方米以下的物業平均租金回報率最高，超過4%，而面積在150平方米以上的物業平均租金回報率最低，不到2.3%。從合富置業研究數據分析，2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門口等租賃市場交投活躍的區域，同時也是投資者關註度最高的區域。其中，小戶型投資較活躍的西門口板塊，2013年平均租金回報率達3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶型單位，由於總價不高但租金和租賃活躍度都不錯，因而亦相當受投資者青睞。
業內人士建議，對於還有購房資格的長線投資者來說，選擇房源的空間相對較大，除瞭住宅外還可以考慮商業公寓，而對於已沒有名額買住宅的人士來說，商業公寓對比起其他商用物業來說，投資穩健性相對高一些。在衡量物業投資價值的時候，除瞭參考買入價格、租金回報率等因素外，還可以參考出租活躍度。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-10/14512602075.shtml
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